Ahora es el turno de las inmobiliarias que se financian solas
Deberle al banco en período de crisis no es ninguna gracia para una inmobiliaria. Las deudas hay que pagarlas, y si no hay ventas, el panorama se torna color de hormiga. Por lo mismo, hay un grupo de firmas que decidieron no asociarse con nadie y ahora disfrutan de más calma.
 |
|
|
| Fuente: Inmobiliaria Molina Morel e Inmobiliaria Nahmías |
Cuando las cosas estaban bien, y los proyectos se vendían como pan caliente, muchas inmobiliarias aprovecharon el momento y crecieron rápidamente, con varios proyectos a la vez. ¿Cómo? Mediante el financiamiento bancario. Por ejemplo, si tenían 100 para hacer íntegramente un proyecto con fondos propios, preferían desarrollar dos, poniendo 50 y endeudándose con la otra mitad.
Sin embargo, hubo un porcentaje menor de inmobiliarias que eligió un camino más seguro. Es el caso de Molina Morel, empresa con 60 años de experiencia y con más de 25 trabajando con financiamiento al 100%. “Cuando el mercado está bueno, está bueno de verdad, y podríamos haber estado construyendo 6 ó 7 edificios con el mismo dinero que hacíamos 1 ó 2. Pero con la crisis lo que uno preveía muy bueno, se puede traducir en no tan bueno, en malo o en la quiebra”, señala José Molina, gerente general y socio de la empresa.
 |
|
PASO A PASO. Actualmente, Nahmías está con tres desarrollos en oferta, y uno de ellos es el condominio Portal de La Florida (en la imagen). En Molina Morel están con dos proyectos y uno en carpeta. |
|
| Fuente: Inmobiliaria Nahmías |
Así las cosas, parece que ahora es el momento de esplendor de las inmobiliarias que se financian solas. “La ventaja es que nuestra angustia financiera no es tan grande pues no hay que pagarle al banco. No tenemos la necesidad de vender para saldar una deuda”, destaca Mario Ruiz, gerente de administración y finanzas de Nahmías Hermanos, empresa que también tiene casi seis décadas de vida y que desde siempre ha optado por esta estrategia de financiamiento.
Como no hay deudas, estas firmas pueden ofrecer precios bastante atractivos en el mercado. El eventual interés que debiesen pagar a una entidad financiera —por uno o dos años— lo pueden rebajar del precio final. El resultado: se vende más rápido y se hace caja para el siguiente proyecto. Eso sí, Ruiz aclara que los márgenes de ganancia son cada día más acotados, por lo que tampoco se puede jugar mucho con los descuentos.
¿Y lo que se ha visto en las últimas promociones inmobiliarias? En algunos casos, las rebajas superan el 15%. A juicio del gerente general de Molina Morel, eso es harina de otro costal. “Claramente hay pérdida en muchos de estos ofertones, pero es mucho mejor perder en la venta de unos pocos departamentos que perder la empresa. Al menos se hace caja para pagarle al banco”.
|
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
RUIZ. "Muchos de nuestros clientes nos compran por la trayectoria, porque nuestra empresa no tiene problemas y construye con capital propio". |
|
 |
|
| MOLINA. "Al no tener un socio banco, no hay nadie que nos diga cómo debemos llevar el negocio, ni cómo administrarlo. Somos nosotros". |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Fuente: Portalinmobiliario.com |
Las ventajas de correr solo
Es cierto, se crece menos, pero las inmobiliarias que se financian a sí mismas tienen varias cartas a su favor. Y para quienes optan por este camino, todo redunda en un mejor producto final. Un ejemplo de ello es que, al no tener que cumplir con un cierto número de preventa, pueden ofrecer sus proyectos cuando están terminados. “Nos evitamos el problema de ‘yo supuse…’ o ‘yo entendí que…’. Como nadie nos obliga apurarnos, por lo que lo que se ve en el piloto es exactamente lo mismo que vamos a entregar”, dice José Molina.
Además, el proceso de compra tiende a ser más expedito, ya que la empresa es la propietaria total de los terrenos y de la construcción. “No hay hipoteca, no hay gravámenes y el comprador no tiene sorpresas”, destaca Mario Ruiz, de la inmobiliaria Nahmías. En esa empresa, además, pagan por los gastos de la notaría y del Conservador de Bienes Raíces.
 |
|
Otra ventaja de ser el dueño de todo, es que se puede ‘jugar’ más con las alternativas de pago. Molina Morel, por ejemplo, ofrece desde noviembre de 2008 departamentos en arriendo con opción de compra.
La unidad se arrienda por dos años (un 20% más caro que al precio de mercado) y una vez transcurrido ese plazo, el interesado puede decidir si finalmente lo compra o no. Si lo hace, todo el arriendo pasa a formar parte del pie.
“Si tuviéramos financiamiento bancario, no se nos permitiría arrendar departamentos. La vivienda está hipotecada y si después el arrendatario se va, ella ya no vale lo que valía nueva. Es mucho el riesgo para el banco”, explica José Molina. |
| |
|
|
| Fuente: Inmobiliaria Molina Morel |
|
Sin embargo, para la inmobiliaria ha sido una fórmula donde todos ganan: la empresa recibe un dinero por arriendo y deja de pagar gastos comunes, por un lado, y por otro se le alivia la carga al futuro propietario en momentos de inestabilidad financiera. Ya para la crisis asiática se utilizó este mecanismo, y más de un 60% de quienes lo prefirieron terminaron comprando el departamento.
En definitiva, los más cautos ahora están cosechando. Con la calma que entrega la solvencia financiera, Molina Morel y Nahmías están atentos a las oportunidades del mercado. Ya en la crisis de 1982, Nahmías hizo varios buenos negocios, con terrenos y compras de proyectos a medio terminar. “Cuando hay liquidez puedes captar mejor (…) por ejemplo, si venden 100.000 cerámicas a mitad de precio, el que tiene la plata se beneficia”, señala Mario Ruiz.
En todo caso, aún no hay ‘gangas’ todavía, al menos no de terrenos. “El propietario que antes de septiembre podía vender a UF 22 el m² no va a vender ahora por menos, salvo que esté desesperado”, explica José Molina. Hay que esperar y ver qué es lo que depara el mercado. A río revuelto, ganancia de pescadores.
|
