Metros de menos, problemas de más

Perseguir la responsabilidad de quien vendió una propiedad con una superficie menor a la prometida es algo difícil. "Es frecuente que en el caso de los departamentos o casas, se coloca en la escritura una cláusula que señala que la venta se hace como especie o cuerpo cierto, y que el comprador conoce el inmueble que se vende, y que lo recibe a su entera conformidad, renunciando a reclamos posteriores", afirma el abogado José Alonso Ugolini.

Esto, a su juicio, hace complicado que prospere una acción civil, ya que el comprador debería demostrar que lo que recibió, en la realidad, es distinto a lo que efectivamente compró y así sustentar un incumplimiento de contrato que le permita aspirar a la indemnización de los perjuicios causados con ello.

Pero da una esperanza. "En el caso de la compra de una vivienda nueva, tanto la Ley General de Urbanismo y Construcciones, como la Ley del Consumidor, contienen normas que hacen responsable al propietario primer vendedor, por las diferencias entre lo ofrecido en su publicidad y lo efectivamente vendido. En este caso, las posibilidades de éxito del comprador en una demanda contra la inmobiliaria son muy superiores".

Todo por escrito

Al respecto, Sergio Corvalán, abogado y subdirector del Sernac, dice que todo lo que una empresa ofrece o promete a través de la publicidad forma parte del contrato de compraventa, y, por lo tanto, es posible de exigir. "Por eso se recomienda guardar los folletos y pedir que las promesas queden por escrito".

Expresa que frente a un problema de consumo se debe reclamar primero frente a la empresa. Pero de no obtener respuesta o ésta resulta insatisfactoria, los consumidores pueden acudir al Sernac. "Y en última instancia, los consumidores pueden exigir sus derechos en el Juzgado de Policía Local competente, sin necesidad de abogado, que determinará las sanciones e indemnizaciones que correspondan en cada caso".

Pero una cosa es pedir la responsabilidad del vendedor y otra es resolver los problemas asociados a la equivocación del cálculo del metraje. El principal, un pago de contribuciones mayor que el que correspondería.

Para solucionar el problema, el Servicio de Impuestos Internos señala que se puede pedir una "Modificación de avalúo de construcción". Para ello se debe completar y presentar la Solicitud de Modificación al Catastro de Bienes Raíces (Formulario 2118) -disponible por internet- en las unidades del SII o en la Oficina de Impuesto Territorial Municipal (OITM) correspondiente al domicilio del bien raíz, adjuntando ciertos antecedentes como el permiso de edificación, el plano de planta de arquitectura y el certificado de recepción final municipal total o parcial.

Una vez presentados los antecedentes, el SII revisará el avalúo fiscal de la propiedad, efectuando, si es necesario, una visita a la propiedad.

Ahora, ¿qué hacer para solucionar el problema con la comunidad? Porque en los departamentos afectos a copropiedad inmobiliaria, un error en el cálculo de la superficie metraje puede implicar el pago de gastos comunes distintos a los debidos.

Ello puede ocurrir especialmente en el caso de edificios o condominios cuyo reglamento de copropiedad es posterior a la entrada en vigencia de la Ley 19.537, del año 1997, que permite que el reglamento de copropiedad fije la proporción o contribución al pago de los gastos comunes utilizando un parámetro distinto al del avalúo fiscal, tal como superficie o valor comercial.

Así, en estos casos, el abogado José Manuel Figueroa explica que en el supuesto de que la tabla de prorrateo de contribución al pago de los gastos comunes contenga algún error, es posible subsanar el error mediante dos procedimientos.

Una opción es la modificación del Reglamento de Copropiedad efectuado en una asamblea extraordinaria de copropietarios, para lo cual se requerirá un quórum de asistencia del 80% de los derechos totales (ya sea en primera o en segunda citación) y el voto favorable de los asistentes que representen a lo menos el 75% de los derechos del condominio.

Acciones legales

Otra alternativa es impugnar judicialmente el Reglamento de Copropiedad por estimar que éste ha sido dictado con infracción a las normas de la ley, o que contiene disposiciones contradictorias o que no corresponden a la realidad del condominio o de manifiesta arbitrariedad en el trato de los copropietarios.

En este caso, los dueños que se sientan afectados pueden solicitar ante el respectivo Juzgado de Policía Local la supresión, modificación o reemplazo de la norma impugnada, acción cuya interposición no contiene un plazo especial que sea regulado en la Ley 19.537, por lo cual deben aplicarse las normas generales en materia de prescripción, señala Figueroa.

En cambio, un procedimiento distinto tienen los condominios acogidos a reglamentos de copropiedad anteriores a 1997 (éstos se rigen por la Ley 6.071), lo que significa que para modificar legalmente dicho porcentaje se requiere el acuerdo del 100% de los copropietarios, tomado en asamblea extraordinaria. Sin duda, más difícil.